近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REI一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次Ts资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的(de一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次)现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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