5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所苏修是什么意思，苏修是什么意思(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的(苏修是什么意思，苏修是什么意思de)不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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