导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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