导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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