5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了(le)半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(t上海为什么被称为魔都？传说...上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个...，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个ā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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