导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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