饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费(fèi)标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会(huì嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思)出(chū)现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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