导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配临沂是几线城市，临沂是几线城市2023套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(临沂是几线城市，临沂是几线城市2023zhù)宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设临沂是几线城市，临沂是几线城市2023施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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