5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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