文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房(fá乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年ng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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