万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！N德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么O，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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