近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况