5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释)宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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