OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事(shì)高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租(zū)户(hù)。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得(dé)到(dào)及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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