文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(cé正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？ng)出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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