导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì公安协警工资多少，公安协警怎么样)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥公安协警工资多少，公安协警怎么样有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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