近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(z小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少ī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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