文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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