一(yī)线城市(shì)，也不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二手(shǒu)房指导(dǎo)价的(de)消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为什(shén)么这么重要(yào)？首先(xiān)二手房指导价被称为“核(hé)弹(dàn)级”政策，其(qí)次深圳几乎是最后一个(gè)还在“认真”实施(shī)这条政策的城市，最后深圳是房价前三的核心城市。所以(yǐ)，深(shēn)圳的(de)一举一动都具有风向(xiàng)标意(yì)义(yì)。

　　有分析人(rén)士指出，深圳二手房指(zhǐ)导价(jià)如果取消(xiāo)，首先有利于深圳二(èr)手房回暖，然后二手房回暖有(yǒu)利于深圳楼(lóu)市总(zǒng)体回暖，最后深圳(zhèn)楼市回(huí)暖(nuǎn)有(yǒu)利于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手(shǒu)房指导价(jià)”正式(shì)结束。传(chuán)言称：二手房贷(dài)款不按官(guān)方参考价（指导价），银行核定(dìng)房价以网签(qiān)备案价(jià)和评估价孰(shú)低为准。

　　自此，参(cān)考价真正变(biàn)成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官方文(wén)件。据证券(quàn)时(shí)报21日消息(xī)，目前深圳(zhèn)多家大行(xíng)表示“尚(shàng)未接到正(zhèng)式通(tōng)知，目前(qián)仍按参考价办理按揭”。所以还需要持(chí)续的关注。

　　易(yì)居研究院(yuàn)研究总(zǒng)监严跃进认为(wèi)，本次(cì)政策大(dà)概率为真，更多体(tǐ)现为银行贷款等(děng)领域按照新(xīn)的规则进行，但不会出(chū)台正(zhèng)式文件。

　　有时候(hòu)，有(yǒu)些事(shì)情，是不用发文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼市二手房指导价横空出(chū)世。当时，深圳一口气公布了全市3595个小区的参考(kǎo)价，很多(duō)南山、福(fú)田、宝(bǎo)安中(zhōng)心区的高(gāo)价盘，直接按照(zhào)当时的市场(chǎng)价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来计算(suàn)首(shǒu)付、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这两年的(de)痛苦，才深知(zhī)为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万(wàn)的房(fáng)子，如(rú)果不(bù)“指(zhǐ)导”，可以首付3成即300万；如(rú)果指导价打七(qī)折即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际首付去到了510万(wàn)，相(xiāng)当于首(shǒu)付5成了(le)（多给(gěi)210万首付）。这直接让(ràng)大批量买家，失去了购房能力，相当于(yú)强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳(zhèn)推行二(èr)手房参考价(jià)以后，东(dōng)莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合(hé)肥、广州等(děng)10多(duō)个城市陆(lù)续跟进(jìn)。事实也确实证明了，这条(tiáo)政策的(de)“核弹(dàn)”级别(bié)。

　　到了(le)2021年10月，根据(jù)安居客的统计(jì)，实施二(èr)手(shǒu)房指导价的10个(gè)城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响(xiǎng)，二手(shǒu)房(fáng)更是(shì)惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月数(shù)据为(wèi)例，全(quán)国70个大(dà)中城市房(fáng)价只有6个同(tóng)比(bǐ)上(shàng)涨，其他的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有(yǒu)人付出了沉(chén)重(zhòng)代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中心数据显示：成交(jiāo)量上，二手房指导价出台当年，深圳二(èr)手住宅成交量(liàng)同比下滑57％。2022年继(jì)续(xù)腰斩，成交量(liàng)同比下滑(huá)47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套，创(chuàng)近二(èr)十年最低(dī)记录，相较(jiào)2020市场高峰缩水(shuǐ)近八(bā)成。

　　价格方(fāng)面，与二(èr)手房指导价发布当(dāng)月相比，如今二手房(fáng)挂牌(pái)价低于及接近参(cān)考价(jià)的房源占比大幅增加。2023年一(yī)季度，深圳各(gè)区二手房(fáng)成交TOP10小区中(zhōng)，过半成交价(jià)低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才(cái)能深切的感知其威力(lì)。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一位(wèi)码农三(sān)年前(qián)高(gāo)杠杆买了2套(tào)华润(rùn)城，月供12万(wàn)，最终亏(kuī)损1000万破产。据媒体推(tuī)测，如果案例(lì)属实，买(mǎi)家的(de)实际购房成本高(gāo)达20万/平，目(mù)前价格跌(diē)至14万/平，叠加这三年的(de)房贷和持有(yǒu)成本(běn)，差不多(duō)亏损(sǔn)超千万(wàn)。

　　深圳一(yī)大批人这两年感受到(dào)了太多(duō)“心酸”。二手房成(chéng)交量(liàng)创下多(duō)年新(xīn)低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，投资客(kè)挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年(nián)以来，实施了(le)二手房(fáng)指(zhǐ)导价的城市陆陆续(xù)续(xù)低调退出，目前只有深圳还是(shì)最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标(biāo)”意(yì)义明显

　　最近一(yī)线城(chéng)市(shì)也不端着(zhe)了。

　　近日，北京在房山区试点多(duō)子女家庭和职住平(píng)衡家(jiā)庭购房支(zhī)持政策(cè)。上海也考(kǎo)虑(lǜ)予以多孩家庭在新(xīn)房计分制(zhì)度政策上的支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商品住宅销(xiāo)售价(jià)格变动情况来看(kàn)，广州、深(shēn)圳的(de)新房(fáng)、二手房价(jià)格仍然是同比去年依然(rán)是(shì)下降的。

　　北京、上海已经同(tóng)比(bǐ)增长了(le)，其他(tā)二线城市(shì)如杭州、成都、南京、合肥等城市价(jià)格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不(bù)急吗(ma)？

　　事(shì)实上，上面可能更急。3月份，两部门(mén)联合发(fā)文，全面推动二手(shǒu)房“带押过户”全国(guó)实施，这是一条被广泛好评的新政(zhèng)。对(duì)于激活二(èr)手房交易(yì)，具有定海神(shén)针(zhēn)般的作用。

　　住(zhù)建部部(bù)长倪虹近日更是(shì)指出：建筑业、房地产企业(yè)要发挥国民(mín)经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作(zuò)用。回归到常(cháng)识，从字面理解一(yī)下这(zhè)两个(gè)词，意(yì)思就(jiù)是——顶梁柱(zhù)如果不(bù)行了(le)，上面不(bù)就塌了嘛(ma)？压舱石如果压(yā)不住(zhù)，小船(chuán)不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一大波正在路(lù)上...

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