文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有(好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来ng>二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pá好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来n)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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