万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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