公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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