万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　n是正极还是负极，L是正极还是负极ng>最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态n是正极还是负极，L是正极还是负极呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳n是正极还是负极，L是正极还是负极书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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