房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业内(nèi)预计新房成交大概率不会再出现2022年断崖式下跌。

楼市“调控模范生”也加入全面解除(chú)限购的行列。日前(qián)，长沙住建部发布通知称，全市范围内买房，不(bù)再审查购房者资格条件，这意味着长沙正式结(jié)束了已推行7年之(zhī)久的限购(gòu)政策。

但如此大招之下，多位长沙房地产业内(nèi)人士向第一财经记者表示，政策推(tuī)出(chū)后(hòu)的首个周末(mò)，项目咨询(xún)和来访有所上涨，但整体反应平平(píng)，并无太(tài)多波澜。除了当前市场信心不足等因素的影响， 2023年下半年的限购放(fàng)松(sōng)政(zhèng)策已在很大程度上释放了(le)不少需求(qiú)，导致当前政策边际(jì)效益递(dì)减。

事实上，许多城市如长沙一样，拿出大力度政策，但并未能获得较(jiào)好的市场反应，楼市修复进程(chéng)缓(huǎn)慢。多位受访人士表示，“小(xiǎo)碎步”式的(de)松(sōng)绑政策下实(shí)际上会加重购房者(zhě)的(de)观(guān)望情绪，难以(yǐ)带动市场回暖，需求端政
策(cè)松绑效力因
此难免打折扣。业内认为，当前的市场情况之下，需要多重力量综合(hé)作用(yòng)，供求关系才(cái)会逐(zhú)渐好(hǎo)转，未来(lái)随着宏观(guān)经济的恢复(fù)，房地产市场才有望完成筑底(dǐ)。

修复楼市(shì)组合拳

近日，长沙印发的《关于支持居民购(gòu)买改善住房的通知》明(míng)确，在长沙购房(fáng)，不再审查资格条件。

该通知同时(shí)表(biǎo)示，在长沙“以旧换新”购(gòu)买新房的(de)，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比例和按揭贷款利率优惠；购买新房申请(qǐng)住房公积金贷款的，在原有基础(chǔ)上上调最高贷款额度80万元，生育三孩的职工家庭住房公积(jī)金最高 贷款额度提高至90万。

一套(tào)楼市(shì)新政落地，购房者是否被点燃了热情(qíng)？多位受(shòu)访房企人士向第一财经记者表示，全面放开限购政策(cè)的影响目前尚未传递到各个项目上。

某(mǒu)TOP20房企长沙市场负责人张颖(yǐng)（化名）也告诉记(jì)者，新政出台之后跟同行(xíng)交流发现，市场反
馈并没(méi)有很积极，来访量涨幅也就在10%-20%左右，但原本周末的(de)来访也会比平常好(hǎo)。

一家华南房企的长沙(shā)营(yíng)销负责人也透露，从上(shàng)周的市场表现来(lái)看，新政的刺激效果一般(bān)。“这(立中集团营业收入突破200亿元，净利润连续四个季度环比增长，研发实力雄厚，核心竞争力强劲zhè)不是长沙首 次放开限购，其(qí)实去年就已经开始陆续放开首套(tào)、二套的限购了(le)。”

2023年9月，长沙
优化限(xiàn)购政策(cè)，首套房限购资格出现松(sōng)动。政策明确(què)，包括非长沙市户籍家庭在内，居民家庭在 长(zhǎng)沙购买首套(tào)商品住房，不再需要(yào)提供购房证明。此(cǐ)前，在长(zhǎng)沙需“新(xīn)落户市民(mín)+12个(gè)月社保或个税；非本市户籍(jí)家(jiā)庭+2年社保或个(gè)税(shuì)”才能购房。

这波限购政策放松，释放了不少刚需。张(zhāng)颖表示，本(běn)来长(zhǎng)沙(shā)的刚需客(kè)户
量就比较大，所以这(zhè)次(cì)限购放开以后，对项目成交有明显的促进作用。

新政叠加十一假期(qī)，市场活跃度明显(xiǎn)提升。中指(zhǐ)院数据(jù)显(xiǎn)示，2023年9月，长沙商品住宅成交65.7万平方米，环比上涨100.8%，同比上涨34.8%。58安居客(kè)研究院院(yuàn)长(zhǎng)张波向(xiàng)记者表示，这次的政策对长沙(shā)周边城市形成虹吸，安居客线上数据显示，周边县市到长沙购房的比例在去年上升了30%以上。

同年11月，长沙 再次优化(huà)限购政策，规定在长沙(shā)购买第2套商品住房时，不再受首套房网签(qiān)满四年的限制；居民(mín)家庭名下
商品住房单套面积均不足144平(píng)方米的，可购买1套(tào)改善性住房(fáng)（144平方米及以上）。这次新政减少(shǎo)了对改(gǎi)善类购房需求的限(xiàn)制。

利好政策叠加，销售得到一定(dìng)程度
的改(gǎi)善。克而瑞数据显示，2023年第四季度，长沙首开项目数及开盘去(qù)化(huà)均上(shàng)升至(zhì)年(nián)度高位，首开去(qù)化率超(chāo)76%；其中核心(xīn)区域高端(duān)改善(shàn)项目去化率接(jiē)近五成，多个红盘项目客(kè)房比超1.5，再现 开盘摇 号的现象。

两
轮(lún)限购放松之后，如今再全面解除限(xiàn)购，政策效力难免(miǎn)削(xuē)弱。张颖认为(wèi)，长沙此次全面放开限购(gòu)，其实(shí)主要是放开对改善客(kè)户的限购 ，因为刚需(xū)客户购买首套房已经不限购了，而改善客群本身并不急于下手，他们原本就有房子住，可能会想多看(kàn)看，在合适(shì)的时机再下手，而不会迫切地立刻(kè)买房，毕竟手中已有
的房源出手也需(xū)要时间。

政策“有效期”较短

祭出 全面解除限购的立中集团营业收入突破200亿元，净利润连续四个季度环比增长，研发实力雄厚，核心竞争力强劲大招，市场(chǎng)反应平平的情况，并(bìng)不只(zhǐ)是出(chū)现在长沙。

早在2023年11月(yuè)，就有12个二线城市全面 放开限购，其中还包括南京、合肥、郑(zhèng)州、武汉等7个省会城市。2024年以来，有 更多(duō)城市对限购(gòu)政策进行调整。据中指研究院初步统计(jì)，截至目前(qián)，全国仅有北京、上海、广州、深圳、成都、天津、西安、杭州、海南(nán)省(shěng)等地仍有部分区域(yù)保持限购，其他城市基本 上都(dōu)全面解(jiě)除了限购要求。

但(dàn)整体来看
，限购放松的(de)效果并不算理想，许多城市新 房成交(jiāo)依旧(jiù)在低位徘徊。克而 瑞统计(jì)数据显 示，一季度，重点30城成交累计同比降52%，降幅持续扩大4个百分点(diǎn)。

为了促进成交，各大开发商同步执行“以价换(huàn)量”的策略，推动房价也同步走低(dī)，3月，新房价格环比(bǐ)下跌的城(chéng)市有57个。另据西 政资(zī)本测(cè)算(suàn)，3月份(fèn)新建商(shāng)品住宅价格同比降幅约2.2%，为2015年(nián)8月至(zhì)今(jīn)以来(lái)的(de)最大降幅(fú)。

政(zhèng)策持续保持宽松，且严格的(de)限(xiàn)制性(xìng)措(cuò)施也渐次放松，但楼市的修复进程并不算理想，许(xǔ)多政策“有效期”较短。

某TOP30房企湖南(nán)片区
的(de)相关
负(fù)责人表示，去年9月(yuè)长沙的限购政 策调整后，短期内有(yǒu)刺激效果，但(dàn)2个月后市场就开始(shǐ)下滑了(le)。

即便是一线城(chéng)市也存在同样的情况(kuàng)，某央企营销负(fù)责人(rén)曾向记者
透露(lù)，其所在(zài)城市认房不认贷新政带来的效用大约(yuē)也仅持续了两周(zhōu)，“上家觉得会出(chū)政策，怕卖 早了，下家认为会降，怕买早 了”。

对此，多位(wèi)受访业内人士认为，2023年以来无论是长沙还(hái)是全国放松，都(dōu)以一(yī)种(zhǒng)“小碎步(bù)”调整的方式(shì)推进，效果会(huì)有所打折。张波
表示，解除行政性(xìng)限(xiàn)制是未来二线城市(shì)整体的方(fāng)向，但长远来看，政策效力(lì)释放趋弱，边际效益递减。

上述房企的长沙市场负责(zé)人透露，长沙的全面放开限购政策出(chū)台后，不(bù)少客户(hù)会觉得之后(hòu)是否首付(fù)能再降一降(jiàng)，或者开发商给更多优惠措施等等，观望心态反而比之前更重。

有房企人士向记者(zhě)分(fēn)析，过去一段时间(jiān)里的政策释放的不确定性，让购房者总觉(jué)得再等等或许还会有更好(hǎo)的政策(cè)出来(lái)，尤其是在房价不再持续上涨之后，大家心态不会那么急了。“政策一点点出，市(shì)场(chǎng)反(fǎn)馈不积极。”

也有资深(shēn)地产行业分析师表示，近期需求端政策放开的力度是(shì)显著的，但时机有所滞后，因此(cǐ)效果有限。一二线城市(shì)政策终于开(kāi)闸的时候，居民收入预期、房价预期已经处于(yú)非(fēi)常弱的阶段，资格放开和支付门(mén)槛下降对于购房者决策的影响有限。

各种力量综(zōng)合促修复

面(miàn)对持续低迷的市(shì)场(chǎng)，政策应该如何发力，才能(néng)有效提振市场(chǎng)？

在中指研(yán)究院市场研究总监陈文(wén)静看来，供需(xū)两端政策同(tóng)步持续发
力，将有助于(yú)推动市(shì)场预期好转。例(lì)如在需求端(duān)，一线城市可继续优(yōu)化限购政策，二线城市全面取消(xiāo)限(xiàn)制性政策等，针对多样化改(gǎi)善性需(xū)求的(de)政策支持(chí)力度继续加大；在(zài)供给端，推动城市房地产(chǎn)融资协调机制继续落地，加大(dà)核心优质地块(kuài)供给(gěi)，优化郊区住宅项目容积率1.0限制、优化项目价格限制(zhì)等，这些政策
优化将更有利(lì)于企业打(dǎ)造高品质产品。

镜鉴咨询创始人张(zhāng)宏伟也向记者表示，当前的市场情况下，需要各种力量综
合作用，供求关系才会逐渐 好转。除了房贷利率、首付(fù)比例降低，公积金(jīn)额(é)度 提高之(zhī)外，近期(qī)多个城(chéng)市推出的“以旧换(huàn)新”政策，也可给购房者以更多的税费(fèi)优惠或减免。

“现在有(yǒu)20多个城市在做(zuò)旧改，建(jiàn)议这些城市在做旧改的时候，尽量做房票或者货币化安置，不要做实物安置，这样对市场短期内的刺激作用会更(gèng)加明(míng)显。”张(zhāng)宏伟称，各个地(dì)方在保障性住房、保租房筹建筹备时，建议更多去购买开发企业的存量商品房，或者普通百姓手(shǒu)中的存量房(fáng)，这样既消化了市场当中的库(kù)存，也起(qǐ)到了快速筹建保(bǎo)障(zhàng)性住房的目的。

值得一提的(de)是，发 改委在近日强调，当前我国一些地区新型(xíng)工业化(huà)和城(chéng)镇
化水平还比较低，下一步(bù)要(yào)把农业转移(yí)人口市民化(huà)摆在更加突出位置，加快(kuài)补齐城镇建设中的短板弱项，提高潜力地(dì)区新型(xíng)工业
化城镇(zhèn)化水平，释放城镇化所蕴含的(de)巨大内需潜力。

在(zài)张(zhāng)宏伟看来，农(nóng)业转移人口市民化也将是(shì)促进房地产(chǎn)市场修复动力之一。“现有(yǒu)的政(zhèng)策下，市(shì)场 需求总量并未发生改变，若有(yǒu)效推进农(nóng)村人口市民化，或租或买 ，都产生了新的居住需求，对消(xiāo)化现有(yǒu)库存的作用会更加明显。”

亿翰智(zhì)库研(yán)究(jiū)总监于小雨也向记者表示，房(fáng)地产行(xíng)业(yè)这轮行情(qíng)演变，其根本原因在于信心的缺失，而信心(xīn)修复的(de)关键在于宏观经济走势，房地(dì)产行业的后续走势关键还是经济基本面的表现。随着经济(jì)修复动能逐渐增(zēng)强，大众对未来、对产业、对就业、对收入形成(chéng)稳(wěn)定的预
期时，房地(dì)产行业将筑(zhù)底企稳。

于(yú)小雨预计，乐观情况(kuàng)下，房(fáng)地产市场最早或于2025年上半年筑底，2024年(nián)全
年商品房成交量大概率仍将再探底，行业的调整至少(shǎo)要持续3-5年的(de)时间，但(dàn)新房(fáng)的成交(jiāo)量(liàng)大概率不(bù)会(huì)再出现类(lèi)似2022年式的(de)断崖式下跌(diē)，待风险出清完成，行业总量将稳定在一个新台阶上，平缓波动。

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