万科突发！

这阵仗太久没见了！

今天，万科A巨量大单封死(sǐ)涨停板，万科企业一度暴拉近20%，万科境内债普遍上涨。与此生活的期待同时，A股房地产板块(kuài)大涨超6%，港股内房股板块狂拉超9%。最为关(guān)键的是，万科(kē)涨停的量亦达到了宝万之争以来的最大值(zhí)。

从走向来看，北(běi)上资(zī)金今天上午(wǔ)再度(dù)狂买(mǎi)近137亿元。这意味着，有(yǒu)大(dà)钱进入到股市。那么，如此多的资金进(jìn)场做多，他(tā)们究竟看到了什么？业内研究(jiū)人士认为，基本面承压(yā)强化政策期许全球(qiú)流动性(xìng)切换或致“错杀”标(biāo)的(de)反弹。此外，今天市场传出 “淡化三(sān)大工程”等小作文，亦激发(fā)市场做多热情。

万科引爆

8年未见(jiàn)！今天(tiān)，万科A被巨量大单封死(sǐ)涨(zhǎng)停，截至下午两点，换手率已经超过5%，万科企业更是飙涨近20%。万科境内债普遍上(shàng)涨，“22万科04”涨(zhǎng)超7%，“21万(wàn)科04”涨超6%，“22万科06”涨6%，“20万科06”涨近5%，“20万科08”“22万科05”“21万科02”均涨超3%。

不止万科，地产股几乎全线爆发。华生活的期待(huá)夏幸(xìng)福、荣盛发展、大龙地产、金地集团等20余股涨停。

天风证券认为，4月26日(rì)、4月29日，地产板块连(lián)续两日大幅(fú)反弹，主要或受外资机构发布看多的观点，北向资金大(dà)幅净流入；消息面上，传五一后北上广深逐(zhú)步(bù)取消限购措施，本周内长(zhǎng)沙、成都实质性取(qǔ)消限购，强化(huà)放松预期(qī)；一季度高层会议即将召开，资(zī)金(jīn)提前布局(jú)博弈增量政策。短期政策或聚集存(cún)量去库，政府成立收储机构(gòu)、存量改保预期增强，出险房企存在受益(yì)空间等因素影响。

招商证券认为，近期(qī)房地(dì)产板块关注度有所提高，关注点可以归纳为两类(lèi)：一类(lèi)是从基本面承压角度对更(gèng)多政(zhèng)策的持续期许，不限于需求(qiú)端以及供应端政(zhèng)策(cè)；另外一类则是不(bù)论从全球流动性或者国内流(liú)动性变化视角，关注风格切换的可(kě)能。

短期博弈or意在长远？

最近两个交易日，关(guān)于房地产的利(lì)好消息(xī)的确是频繁出现(xiàn)。今天(tiān)，更是(shì)传出了“淡化三大工程”等小作文。那么，新进的资金(jīn)究竟是博弈短期，还是意在长(zhǎng)远呢(ne)？

有(yǒu)机构认(rèn)为，三大工程是今(jīn)年乃至未来几年的重点工作(zuò)，但是(shì)由于(yú)新的“坐地”模式尚在(zài)探索期，2024年包括城中村改造的(de)量(liàng)可能不会很大。不过(guò)，未来建设规(guī)模逐渐起(qǐ)量仍然是大概率事件。

当(dāng)前的确(què)需要去库存，各地都有探索。南京、郑州(zhōu)也(yě)在做，但核心仍然在于地方政府的投(tóu)入力度(dù)。考虑到地方财政较为紧张，由地方出大钱去库(kù)存的可能性(xìng)不高。目前仅有中央尚有较多的资源能够协助去库存。

最近，包括成都在内的核心一二线城(chéng)市逐渐走(zǒu)向应放尽放，但节奏可(kě)能还是维持“小步快(kuài)跑”，政策力度可能没有那么大(dà)。此外(wài)不仅契税，增(zēng)值税、个人所得税这些交易(yì)环节的税也(yě)需要调整。另外(wài)有一部分(fēn)人对高(gāo)层会议出台的政(zhèng)策有较高的期待，可能提前发力(lì)炒作一(yī)波。

从炒作的逻辑(jí)来看，市场的倾向点基本(běn)上在于政策(cè)，而非基本面。当下的政策预期(qī)都(dōu)是向好的，但(dàn)基本(běn)上却并非如此。从当下的基本面来看，来自(zì)招商证(zhèng)券的数据显(xiǎn)示，4月1日—4月25日样本城市新房成交面积同比减(jiǎn)少39%，二手房(fáng)成交面积(jī)同比减少11%，新房和二手房同比降幅(fú)均有(yǒu)所收窄，但同比降幅的收窄或有基数下降的更大贡献，而日(rì)均成(chéng)交水平也能反映这一(yī)点，近期新房日均成(chéng)交面积(jī)仍处于近5年最低水平，而二手(shǒu)房成交面(miàn)积也仅仅高于2022年同期，低于近5年中其余年份同期水平。

这次会(huì)否(fǒu)有所不同？

其实(shí)，博弈政(zhèng)策已经不是第一次。那么，这次会不会有所不同？

当(dāng)前，市场成交仍处(chù)于底部(bù)阶段，春节后对“小阳春”过高(gāo)预期或正(zhèng)经历向(xiàng)下修正。回顾(gù)3月(yuè)份统计局口径房(fáng)地产数据，“小阳春”成色欠佳，个别一线城市即便在小阳春(chūn)市场表现不错，也因为二手房供应（挂牌）的增加削(xuē)弱了其影响，表现为(wèi)历史经验的房(fáng)价涨跌的销量分(fēn)水岭并未起效(xiào)，市场(chǎng)仍然呈现以价换量的特(tè)点，这其实(shí)就是需求改善但供需关系难以改善的结果(guǒ)。

招商证券认为，当前市场情绪或从更广泛的风(fēng)格切换(huàn)角度关注房地产。过去(qù)，民生、风(fēng)险防范、经济是政策关注的三个重要维度，当前这三个维度或一致(zhì)指向进一步宽松。从(cóng)当前市(shì)场(chǎng)情绪(xù)观察，市场对供(gōng)需两端政策进一步发力(lì)的预期或在强化，这种预期和以往仅仅参与房地产和产业链股票政策博弈的情况可能不大相同，更广泛市(shì)场参与者可(kě)能由于风格切换(huàn)的潜在配置需求，也难以不关注房地产。

本轮生活的期待市场关注度(dù)提高(gāo)的背景或与3月有所(suǒ)差异。年初(chū)以(yǐ)来，房地产股(gǔ)票曾经在3月经历过一波反(fǎn)弹，原因(yīn)是基本面和信用预期的“V”形(xíng)变化带来房地产板块及产业链股、债价格反弹。目前来看(kàn)，与当时不同的是(shì)，彼时是部分投资人有(yǒu)销售基本面修(xiū)复预期，而目(mù)前是基本面承压带动投资(zī)下行从(cóng)而对更多(duō)政策产(chǎn)生预期。同时，信用预期和(hé)当时也有不同(tóng)，当时是从个别房企公(gōng)告感受到了新增资金出现的积极(jí)可能，而目(mù)前更多或是市场在观察部(bù)分城市，不同类型去库(kù)存政策（需(xū)求端和供(gōng)应端）的进展和评估阶段，拥有一些观(guān)察点溢价。

校对：高源

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