30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房“以旧换新”有利于畅通换房链条，但(dàn)实施起来堵点不(bù)少。

房地产开发投资额同比下降(jiàng)9.5、新建商品房销售面积同比下降(jiàng)19.4%，今年一季度，房地产市场仍在等(děng)待(dài)企稳回升。

但如何通向回(huí)温之路？各地政(zhèng)府想尽了招数。从放松限购到降低房贷利率，从发放购房补(bǔ)贴(tiē)到推行“房票(piào)”，楼市调控(kòng)“工具箱”几乎已(yǐ)应出尽出。近期，为盘活二手房市场、畅通改(gǎi)善需求换房(fáng)，一个新政策趋(qū)势正在蔓延——住房“以旧(jiù)换新”。

据中指研(yán)究院监测，目前已有超30 城表态(tài)支持“以旧换新”，方式则主要包括两种：一是房企联合经(jīng)纪机构对旧房优先推(tuī)售，二是开发商或国资平台收(shōu)购旧(jiù)房、售房(fáng)款(kuǎn)用于购买指定新房项(xiàng)目。近段时间，明确表态提到(dào)第二种方式，即“国资收购”的城市(shì)有所增多。

“以旧换新”有利于畅通换房链条，提高楼市活跃度，促进置换(huàn)需(xū)求释放。但(dàn)在实(shí)际操作过程中，需要面临的现实问题并不少，比如(rú)旧房(fáng)源需合理估价、如何(hé)在当下市场加(jiā)速卖房、国资(zī)收购需确保资金稳(wěn)健、旧房源后续如何利用等，相(xiāng)关政策仍(réng)需探索与完善。

政策支持(chí)

“希望昆明出台商品房(fáng)以旧换新相关政策”。近日，有网友在人民网“地方领导留言板”发表建议。

对此，昆明市(shì)住房和城乡建设(shè)局回复表示：目(mù)前昆明市未出台(tái)“住房以旧换新”相关(guān)政策(cè)，但部分房企已经与经(jīn英诺激光：艾泰投资拟大宗交易减持不超0.87%股份g)纪机构(gòu)合作，为购房人提(tí)供以旧换新的服务。下一步，市住房城(chéng)乡建设局将结合(hé)省外先进经验及案例，充分考虑本(běn)地(dì)实际情况，再行(xíng)研究判断后续是否出台。

记者在该平台发现，不只是(shì)昆(kūn)明，其他城市也有网友(yǒu)咨询住房“以旧换新”问题，包括长三角(jiǎo)热点城市。而“以旧换新”之(zhī)所以引起关(guān)注，是因(yīn)已出台该政策的城市正越来越多，俨(yǎn)然成为(wèi)楼市调(diào)控“新(xīn)风向(xiàng)”。根据中指(zhǐ)监(jiān)测，自2023 年以来，目前已有超 30 城表(biǎo)态支持“以旧换新”。

4月22日，鄂州(zhōu)市发文表示，推行商品房“以旧换新”。鼓励中介机构、房企、国(guó)有平台公司开展“以旧(jiù)换新”业务，通过集中帮卖和定向收购等方式(shì)，帮助(zhù)市民卖出二手房。4月(yuè)18日，长(zhǎng)沙市表示，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不(bù)认贷”政策，享受首套(tào)房首付比和按揭利(lì)率优(yōu)惠。

4月1日，郑(zhèng)州(zhōu)市发(fā)文表示，2024年郑(zhèng)州市计划完成二手住房(fáng)“卖(mài)旧买新、以旧换新”10000套。一是郑州(zhōu)城市发(fā)展集团有限(xiàn)公司(政府指定作为收(shōu)购主体)收(shōu)购二手住(zhù)房，促成(chéng)群众通过“卖旧买新、以旧(jiù)换新”购买改善(shàn)性新(xīn)建商品住房；二是政府政策鼓励(lì)，群众通(tōng)过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。

各地之所(suǒ)以热(rè)衷该政策，一是因当下二手房存量大、交易慢，二是因房企去化(huà)承压。帮助二手房业主卖掉(diào)旧房(fáng)、置换新房(fáng)，一方面可(kě)助力改善购(gòu)房需(xū)求的实现，同时能帮助楼盘加大销售。

公开数据显示，自(zì)2023年以来，全国二手房挂牌量持续走(zǒu)高。截至今年3月30日，已经有重庆、成都、天津、青岛(dǎo)、南京、武汉(hàn)、郑州等12个城市二手房挂牌量超过10万套，其(qí)中重庆、成都、天津、苏州、南京、杭州6个城市(shì)的挂牌(pái)量已经突(tū)破15万套，重庆和成都超过22万套。

二手房市场(chǎng)已成为楼市不可忽视(shì)的主力，且(qiě)对当下调(diào)控政策(cè)的(de)反应更敏感。

易居研究院(yuàn)报告显示，2024年3月(yuè)份，全国(guó)22个城市中的19个重(zhòng)点城市(shì)中，有15个城市交易数据位于荣枯线以上，这意味着大多数城市二手(shǒu)房(fáng)交易行(xíng)情不(bù)错，表明(míng)各地二手房(fáng)支(zhī)持政策积极有效(xiào)。

“近期，各地二手房交易(yì)比较活跃，二手房交易占总体住房交易的比(bǐ)重接近四成，11个省市二手房(fáng)交易量超过新房。其中，90平米以(yǐ)下(xià)、总价300万以下的二手房占60%左右的份额(é)，可见刚需潜力很大(dà)，换房的潜力也很大。”广东省住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)。

如果能盘活这庞大的(de)二手房(fáng)市场，对楼市企(qǐ)稳回(huí)升意义明显。住房“以旧换新(xīn)”的目(mù)的，便是盘活存量市(shì)场、畅通换房链条，助力整个市场流(liú)动运转起来，激发楼市活力。

具(jù)体怎么做，目前(qián)各地有两种方式，一是“联合帮卖”，房企联(lián)合经(jīng)纪机构对旧房优先推售(shòu)，若一定期限内旧房售出则按流程(chéng)购买新房(fáng)。二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这是今年以来住房“以旧换(huàn)新”的主流。此外，还有地方对“以旧换(huàn)新(xīn)”给予购房补贴。

痛(tòng)点有(yǒu)待(dài)疏通

在庞(páng)大的“以旧换新”政策队伍中，郑(zhèng)州是较(jiào)为特殊的一个(gè)。

按郑州官方的计划，“以旧换新”有两种方(fāng)式，除了(le)市场化帮卖，国资也要下场收房，而且规(guī)模比其他城市都(dōu)大。郑州城市发(fā)展(zhǎn)集(jí)团有限公(gōng)司作为政府指定收(shōu)购主体收(shōu)购二手住房，全年计划完成5000套。这一规模，比此前也有国资入局的太仓、无锡(xī)、启东市等都可观。

4月20日，郑州市(shì)“以旧换新”试(shì)点工作启动，官方数据显(xiǎn)示，当天(tiān)从凌晨到下(xià)午3时，有3449人次(cì)登录“郑(zhèng)州市房(fáng)产交易服务平台”电脑端，平台注(zhù)册用户260个，市民登记发布二手房信息共189条，报名(míng)参(cān)加城发集团收购并完成(chéng)全(quán)部资料上传共68人，线下售楼部统计(jì)征集(jí)换(huàn)购房意(yì)向信息202条。

作为收购主体，城发集团当日审核房源信息共83组，首日筛选登记信息(xī)资料齐全、符合试点阶段收购(gòu)标(biāo)准，初步审(shěn)核通过的房源信息共64组，目(mù)前一组已进入现场踏勘环节，一组(zǔ)已进入(rù)评估环节。在(zài)新房端，首(shǒu)批报名参加 “以旧换新”的现房(fáng)楼盘项目34个，共提供现房(fáng)房源(yuán)7987套。

从政策发布到公(gōng)布进展，郑州算是较为迅速的一个，但从(cóng)现实角度看，“以旧换新”实施起来需要(yào)时间。去年长三角首(shǒu)次试水的太(tài)仓，首(shǒu)批(pī)放出100个名额，最终实际成交仅6组(zǔ)；随着活动逐(zhú)步推进，参与人(rén)数才(cái)逐渐增多，截至3月12日，活动报名累计超过800组，其中已成交93套，还(hái)有86套交(jiāo)过意(yì)向金，正(zhèng)进行验房、评估等。

“尽管不少区域提出‘以旧换新’政策导向，但仍处于探(tàn)索阶段，当前整英诺激光：艾泰投资拟大宗交易减持不超0.87%股份体效果尚不明显。”中指研究院表示。首(shǒu)先是卖(mài)旧房环节，当前不少城(chéng)市的二手房挂牌量处于高位，即便通过中介优先(xiān)推介，但若想快速售出(chū)二手房，还是需要在价格方面给予一(yī)定(dìng)让(ràng)步。

“以旧换新(xīn)，最大(dà)痛点是卖掉旧房。”李宇(yǔ)嘉表示(shì)，目前，开发商参与(yǔ)以(yǐ)旧换新的协议(yì)，锁定意向房源的周期往往在2个月左右，意味着卖房周期往往在2个月左右。但二手(shǒu)房很难在2个月(yuè)内卖出。他认为，政策关键是要(yào)激发二手房(fáng)业主的动力，卖不掉二手房则“无责退订新房”，给予业主足够的安全垫。

其次(cì)，选购新房环节也有(yǒu)不少(shǎo)问题(tí)。“旧(jiù)房收购模(mó)式(shì)一(yī)般要求购(gòu)房者在指定的新房(fáng)楼盘购买，这意味(wèi)着选择性受到一定限制。”中指研究院称。此(cǐ)外，当(dāng)下居民(mín)就业、收入预期尚未明显(xiǎn)好转，购房者观望情绪重，购买期房较(jiào)为谨慎等因素，也一(yī)定程度影响了 “以旧换新 ”政策效果。

比(bǐ)如有郑州当地网(wǎng)友表示，自己很关注住房(fáng)“以(yǐ)旧换新”政策，目前家里有两套旧房，都属于(yú)难出租也难卖的 “老(lǎo)破小”、“老破大”，如果政府能出面收购，会极大帮助家庭卖房。但(dàn)鉴于资金问题、市场前景等问题，自己对买新房(fáng)还有顾虑，现(xiàn)在只想出售手中多余的旧房。

另有无锡网友(yǒu)在领导留言板表示，近期无锡市梁溪(xī)区出台房子(zi)“以旧(jiù)换新”政(zhèng)策，请问(wèn)以后是否有计(jì)划推出(chū)全城置换政策。对此无锡市梁溪城投公(gōng)司表示，目前梁溪区出台(tái)的二手房“以(yǐ)旧换新”业(yè)务是梁溪城发集(jí)团下(xià)属置业公司实(shí)施的，全市包括江(jiāng)阴宜兴推出置换(huàn)政策，目前尚没有(yǒu)实施计划。

李(lǐ)宇嘉(jiā)建议称，在刚需转向二手房，改善转向新房的新(xīn)形势下，未(wèi)来“以旧换新”政(zhèng)策可能要常态化地推进(jìn)。因此，开(kāi)发商和地方政府都要坚持(chí)把“好房(fáng)源”拿出来，让(ràng)循环更加顺畅。他表(biǎo)示，参与“以旧换新”的开(kāi)发(fā)商，新(xīn)盘绝不能推尾货，借机(jī)去库存，要拿出优(yōu)质项目参与活动，且要有价格上的(de)优惠(huì)。

而对政府下场收房，李宇嘉认为，这对国资机构的资金实力、信息掌握能力等都有要求，分散(sàn)式购置(zhì)的二手房(fáng)住房(fáng)如何筹建为保障性住房(fáng)、后续如何做(zuò)好运营管理，也存在挑战。政府需(xū)要做的，是制定优惠政策，激励和撮合关联方(fāng)，把带(dài)押过户做(zuò)好、交易流程简化、评估公信力做(zuò)强，着(zhe)眼基础(chǔ)性(xìng)制度。

“丁祖(zǔ)昱评楼市”表(biǎo)示，整体来看，2023年至(zhì)今多城跟进(jìn)“以旧换新”政策，在一定程度(dù)上可帮助置换需求客户快速卖房，同时降低购房者购房成本，盘活存(cún)量(liàng)房，提高市场活跃度，进而促进房地产市场平稳(wěn)健康发展。但在当前整(zhěng)体市场承压的(de)情况下，政策执行效果不一，仍需(xū)调动多方资源配合。

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