新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策

国务院近日(rì)印发《关于加强监管防范风险推动(dòng)资本(běn)市场高(gāo)质量发(fā)展的若干意见》（下称新“国九条”），其中(zhōng)提出
，推动债券和不动产投资信托基(jī)金（REITs）市场高质量发(fā)展
；研究制定不动产投(tóu)资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期(qī)资金(jīn)、私募股权创 投基金、不动(dòng)产(chǎn)投资信托基(jī)金(jīn)等税收(shōu)政策(cè)。

市场人士认(rèn)为，新“国九条”为REITs市(shì)场提供(gōng)了政策支
持(chí)和发(fā)展方向，预(yù)示着我国REITs市场将迎来(lái)新的发展机遇，并在服务实体经济和(hé)促进资生活需要半命题作文本市(shì)场稳定(dìng)健康发展方面(miàn)发挥更加重要的作用。

多位业内专(zhuān)家表示，REITs具有盘活(huó)存量资产、促进投
融资良(liáng)性循环，降低企业(yè)和地方政府债务的作用，建议从立法和税收等(děng)方面入手(shǒu)推动REITs市场高质量发展。

REITs市场发展潜力巨大

新“国九条”提出，推(tuī)动(dòng)债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高(gāo)质量发展。

REITs是兼(jiān)具股、债属性的权益性长期投资品种(zhǒng)，是不可或缺的重要投融资工具(jù)。一位宏观研究员对上(shàng)海证券报记者表示，美国REITs市场规模约占GDP总量的3%到5%。如果参照(zhào)美国REITs市场的体量，我国(guó)REITs市场应是万亿元级(jí)蓝海市场，发(fā)展潜力巨大(dà)。

而且(qiě)，REITs自身的特性使得其可以成为资(zī)本市场和实体经济之间的重要桥梁。“我们可以在
现实生活中亲身感受周边商场超市的热闹程(chéng)度，或(huò)者高速公路的(de)车流拥(yōng)挤度的同时看到相(xiāng)应REITs的价格变化(huà)。”上述人士说。

中信证券相关业务负责人(rén)士表(biǎo)示，我国(guó)的公募REITs涵盖非常广泛的(de)基础(chǔ)设(shè)施资产，其中既包括海(hǎi)外REITs中常见的产权类资产(chǎn)，也(yě)包括众多经营权类基础设施资产。在目前已上市的REITs中，保租房、仓储、产业园、消费基础设施属于产权(quán)REITs，而高速(sù)公路、能源、生态环保则多属(shǔ)于经营权REITs。

该业务负责(zé)人(rén)士说，REITs底(dǐ)层资产运营机制清(qīng)晰，具有强制派息机制，是能(néng)够提(tí)供相对稳定分红的权益型产品(pǐn)。“我国REITs市场各项制度(dù)规则正在持续完善优 化，投资者也在不断健(jiàn)全(quán)REI生活需要半命题作文Ts投研体系(xì)，优(yōu)化(huà)内控制度建设，朝着价(jià)值投资、长期投资、理性投资的(de)方向发展。”

推进REITs的(de)立法计划

新“国九条(tiáo)”强调(diào)，研究制定不动产投资信(xìn)托基金(jīn)管理条例。

市场人士称，REITs的(de)立法计划是中国资本市场法治建设和市场发展(zhǎn)的(de)重要组成部分，旨在为(wèi)REITs市场的(de)健康(kāng)发展提供法(fǎ)律保障和制度支持。随着立法(fǎ)工作的推进，预计(jì)将进一步促进REITs市(shì)场的稳定和成熟，为投资者提(tí)供更多保护，并推(tuī)动REITs产品更好地服务实 体经济发展。

一位资深(shēn)市场人士表示，短期看，REITs市场还需继续发展和壮大。当(dāng)前REITs市场仍比较小(xiǎo)众，立法条件(jiàn)还需进(jìn)一步探索；中长期看，REITs的(de)立法是趋势，相关工作涉及司法部门、国家发展改(gǎi)革委和中国证监(jiān)会等(děng)多部门协调(diào)和配合。

“立法可以进一(yī)步提升(shēng)和规范REITs的特点、性质(zhì)和地位，对市场长远(yuǎn)和可(kě)持续(xù)发展具有重大意义。”上述人士说。

今年3月，上海证券交易所总经(jīng)理蔡建春曾表(biǎo)示，我国REITs市场(chǎng)采取“公募(mù)基金+资(zī)产(chǎn)支持证券”的(de)框架(jià)，在试点阶(jiē)段取得积(jī)极成效。但顶层设计层面(miàn)的基础制度亟待完善，相关制度安排对于进一步(bù)壮大REITs市(shì)场、服务实体 经(jīng)济建设存(cún)在较大制约(yuē)。

对此，蔡(cài)建(jiàn)春建(jiàn)议，加快(kuài)不动产投资信托基金（REITs）专项立法。在具体立法重(zhòng)点上，建议明(míng)确五(wǔ)方面内(nèi)容：

一是(shì)明确REITs属于证券法(fǎ)规(guī)范(fàn)的证券(quàn)品(pǐn)种，对REITs的发行、交易(yì)、信息披露
、投资者保护等事项予以(yǐ)规定(dìng)，条例未规定的适用(yòng)证(zhèng)券法规定(dìng)。

二是明确REITs发(fā)行交易相关安排，规定REITs发行上市条件、REITs管理人管理、做(zuò)市机制等事项，解决产品 结构及参与机构责任义(yì)务等问题 。

三是明确(què)REITs管理架构和持有人会议机制，确定(dìng)“REITs载体+项目公司”的产品结构，参照股东大(dà)会(huì)制度，建立健全REITs持有人会议机(jī)制，解决运行管理效(xiào)率问题。

四(sì)是明确REITs税(shuì)收、会(huì)计处理、国有资产(chǎn)转让等相关(guān)配套机制，解决约束激励问题。

五是明确REITs市场的监管(guǎn)安排(pái)和法律责任，明确REITs发行人信息披露、募集资金使 用(yòng)等相关监(jiān)管安排，解决法律责任主体和责任机制等问题。

建议完(wán)善(shàn)REITs税收(shōu)政策

新“国九条”也提出，要(yào)落
实并完(wán)善不动产投资信(xìn)托基金税收政策(cè)。

回顾国(guó)外发达(dá)市场REITs的发 展(zhǎn)历程(chéng)，REITs市场的每一(yī)次快 速(sù)发(fā)展无不与税收优(yōu)惠政策的改革有关 。

2022年1月26日，财(cái)政部、税务总局发布《关于基础设(shè)施领(lǐng)域(yù)不动产投资信托基金(jīn)（REITs）试点税收政策的(de)公告》。该政策明确了基础设施REITs适用的(de)税收政策。

市场人士表示，税收政策的(de)落实和完善，不仅有助于降低原始权益人的税负，而且(qiě)也有利于(yú)提(tí)振市场参与热情，推动REITs市场的(de)发展壮大。同时，这些政策也体现了国家对发展(zhǎn)公募REITs的大力支持，为基础设施资产(chǎn)的盘活和有效投资提供(gōng)了良好的(de)税务基础。未(wèi)来，随着REITs市场的不断发展和实践的深入，可以期待更多有利于REITs市场建设的税收规则出台，进一步完善REITs税收政策体系。

REITs上市一般分为上市前的资产组合或(huò)重 组、发行设立、运(yùn)营(yíng)分配、退出四(sì)个阶段。一位原始权益负责人对记者表示，目前REITs的(de)税收优惠(huì)仅(jǐn)限于资产重组和发行设立阶段减免和递延(yán)企业所得税，不涉及运营和退出阶段增值税、土地增值税的政(zhèng)策优(yōu)惠。建议进一步完善REITs的税收(shōu)政策，提高原始权益人发行意愿和投资者的收益。

该(gāi)人士还 建议，可以从简化税收(shōu)流程、明确税收细则、加强跨部门协调(diào)等 方面(miàn)完善对REITs的税收优(yōu)惠。

该人士进一步建议，为了降低企业和投资者的税务合(hé)规成本，可以进一步简化REITs相关的税收申报和缴纳流程。针(zhēn)对当(dāng)前税收政策中的一(yī)些(xiē)模糊地带，如资产划转的具(jù)体定义、战略(lüè)配售(shòu)份额的税务处理等，应出(chū)台更明确(què)的指导细则，以减少市场的(de)不确定(dìng)性。

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