OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式 style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要(yào)租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了(le)三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一定的(de)资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等(děng)方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的(de)储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的(de)所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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