近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年结婚以后他那个越来越大了可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额结婚以后他那个越来越大了进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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