饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思yì)过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收取费(fèi)用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务(wù)收费的(de)基(jī)础上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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