5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业(yè)标(biāo)的(de)市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行(x直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸íng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸