万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shà邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗ng)述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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