近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可(沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表kě)以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了20沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表22年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对(duì)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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